Cuando se realiza el proceso de la valuación de inmuebles, lo primero que viene a la mente es la aplicación de los enfoques tradicionales: enfoque físico, de mercado y de ingresos, sin embargo estos no pueden aprovecharse de manera óptima ante la ausencia de comparables, la cual se presenta en lugares donde el mercado inmobiliario es de poca movilidad.
El presente trabajo está orientado para que auxilie como método de valuación de inmuebles en este tipo lugares, y consiste en la aplicación del enfoque físico, agregando una tabla de calificación para el contexto del terreno.
En la aplicación de este método, luego de haberse obtenido los datos elementales, antecedentes, y realizado la inspección tanto del inmueble como de la zona, se realiza en tres etapas.
La primera, que consiste en determinar el valor del terreno, con el enfoque de mercado, tomando nota del entorno en donde se encuentra, sobre todo si se trata de un inmueble ubicado en: la periferia, el centro histórico, o en el primer cuadro de la ciudad, ya que estos últimos se comercializan como terrenos a pesar de tener construcciones.
En la segunda se valúan las construcciones por el método directo, considerando las instalaciones especiales y las obras complementarias, así como los posibles deméritos y obsolescencias que pudieran existir.
Por último se aplica una tabla de calificación al contexto, en el orden siguiente: ubicación del inmueble con respecto al primer cuadro, importancia de la calle de localización o vías de acceso, y topografía. Y si se trata del centro histórico habrá que considerar un factor especial por los fenómenos de la dolarización y el de los dineros negros.
The application of the traditional method of real state valuation, it complicates in small populations, which have a minimum market, that’s why a 3 level method is proposed, but before that, you must obtain the basic data when you do the inspections of the property and the context.
The first level consists in the determination of the value of the land, using the market’s approach, taking into account the context, especially if we are talking about a land located in: the periphery, historic downtown or in the first sector of the city blocks, due these last ones are sold as lands, even though if they have been constructed on.
On the second level, the constructions are valued by the direct method, considering the special facilities and complementary constructions, just like the possible demerits and obsolescence that might exist.
Lastly on the third level, a context value chart is applied, using the following order: location of the real state based on the first sector of the city, the importance of the access road and the topography.
