Proporción optima entre el valor de terreno y el valor fisico de la construcción de la vivienda que retribuye la mayor utilidad y las características que la identifican

Abstract

R E S U M E N I N T R O D U C T O R I O El presente trabajo es una intervención diagnostica la cual identifica aspectos importantes sobre el suceso de retribución de utilidad de una vivienda al momento de ser vendida al mismo tiempo que caracteriza y mide la magnitud de estos aspectos. Esta encaminado a conocer la proporción numérica entre el valor de terreno y valor físico de la construcción que tienen las viviendas de interés social y de nivel medio, las cuales han retribuido una utilidad elevada o una pérdida al momento de ser vendidas, así como todas las características físicas medibles que las rodean y caracterizan. Esta proporción es importante debido a que marca en algunos casos la posible o nula retribución de una utilidad. El ejemplo más claro que se puede tener sobre este supuesto es que si la ubicación del terreno marca generalmente la pauta del tipo de vivienda que se debe de edificar sobre él y este no se sigue, es decir se edifica una vivienda de mayor valor sobre él, se corre el riesgo de que la edificación sobrepase la proporción y no se obtenga la retribución que se espera. El estudio se realizó tomando como base un banco de datos de más de 500 sujetos provenientes de avalúos reales realizados en el año 2010, sin considerar el momento del año en que realizaron, debido a que se supone que la proporción involucra implícitamente cuestiones físicas inherentes a la vivienda. El banco de datos fue la información medular sobre la cual se partió para realizar los análisis de los dos segmentos de vivienda involucrados, el de Interés Social y Medio, una vez clasificada la información para cada segmento, se depuró y dividió en dos, los que retribuyen una utilidad y los que no, o que inclusive tienen perdida, reconocida ésta por la diferencia de valores entre el Físico y el Comercial. Una vez concluidas las depuraciones, se realizaron operaciones para conocer los promedios de proporción entre terreno y construcción, así como para conocer la oscilación entre valores más altos y más bajos de utilidades retribuidas. Una vez asociadas las variables más importantes del presente las cuales son la proporción del valor del terreno – valor físico de la construcción, se relacionaron con otras tales como edad, estado de conservación y CUS para encontrar patrones de comportamiento y así conocer todas las características que identifiquen a aquellas viviendas que retribuyen la más alta utilidad. Con dichos valores y proporciones, se cuestionó al mercado y a los desarrolladores de vivienda principalmente, para saber si los resultados obtenidos eran apegados a la realidad en Aguascalientes. A partir de estos resultados se llegó a algunas conclusiones de proporción y de comportamiento de las variables, las cuales ayudaran a que el lector tenga una idea clara de las características que tienen las viviendas que retribuyen la utilidad más alta.