El bien inmueble se define como todos los intereses, beneficios, derechos y gravámenes inherentes a la propiedad de un bien raíz, siendo éste el terreno, incluyendo todas las mejoras que son permanentemente añadidas a él y todos los accesorios que le son asociados; así, la asignación de valor al suelo urbano implica un proceso en donde intervienen diferentes factores que influyen en dicho valor. Existe un protocolo sancionado por la autoridad correspondiente que finalmente obtiene un estimado del valor alrededor del cual se da la natural negociación, a fin de conseguir alguna ventaja para alguno de los involucrados. El presente escrito hace una revisión de las variables contempladas en los avalúos que por ley deben realizarse al cambiar la posesión de un bien raíz, con el propósito de ponderar la influencia que las mismas tienen en el valor unitario de terreno y además establece y prueba la hipótesis de que la distancia a un centro comercial y al equipamiento urbano también influyen en dicho valor. Para ello, se utilizó una base de datos con la información de 1126 avalúos realizados por profesionales en donde se consideraron 24 variables técnicas y arquitectónicas a las que se añadieron 10 contextuales con distancias a diferentes sitios de equipamiento urbano en una región que reúne características de gran diversidad de equipamiento. Se utilizaron tres procedimientos, un procedimiento basado en las variables tradicionales, desde el punto de vista del valuador, para encontrar mediante frecuencias en tres zonas de diferencias económicas que se identificaron, las variables que podrían influir en el valor unitario de terreno, que es la variable dependiente. Además, se utilizaron dos procedimientos de análisis multivariante en dos escenarios diferentes: la ciudad y una zona de influencia definida a partir de un centro comercial. El primer procedimiento de regresión múltiple permite obtener un modelo para cada escenario en el que la variable dependiente aparece definida en 91.03% y 70.16%, respectivamente. El otro procedimiento aplicado fue el de análisis de factores por medio del cual se obtuvo un modelo por cada escenario, en donde la variable dependiente VUT aparece definida por seis y por nueve factores, respectivamente, en los que se establece la influencia de la variable distancia a equipamiento en el VUT. El cumplimiento de los supuestos de cada procedimiento garantiza un modelo robusto, el cual servirá para acotar la valoración de inmuebles con base en características más homogéneas, derivado de un modelo predictivo.
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Palabras clave: Valor unitario de terreno, inmuebles, equipamiento urbano, análisis multivariante, regresión múltiple.
The immovable asset is defined as all interest, benefits, duties and charges incidental to ownership of real property, and this, in the field, including all improvements that are permanently added to it and all the accessories associated with it, thus assigning value to urban land involves a process where different factors that influence the value involved, there is sanctioned by the appropriate authority protocol that finally gets an estimated value around which natural negotiation takes to get any advantage for any of those involved. The present paper is a review of the variables involved in the appraisals which by law must be made to change the ownership of real property for the purpose of weighing the influence they have on the unit value of land and establishes and tests the hypothesis the distance to a shopping center and urban equipment also influence the value; for this, we used a database with information from 1126 appraisals performed by professionals where 24 technical and architectural variables were considered to which was added 10 contextual with distances to different sites of urban infrastructure in a region that has characteristics of wide range of equipment. Three procedures were used, a procedure based on the traditional variables, from the point of view of the valuer, to find using frequencies in three areas of economic differences that were identified variables that could influence the unit value of land is the variable dependent, plus two methods of multivariate analysis in two different scenarios were used, the city and a catchment area defined from a mall: the first multiple regression procedure allows a model for each scenario in which the dependent variable appears defined in a 91.03% and 70.16% respectively. The other procedure used was the analysis of factors by which a model for each scenario where the dependent variable VUT appears defined by six factors and nine factors respectively in which the influence of the variables distance is set to was obtained equipment in STV. Compliance with the assumptions of each procedure ensures a robust model, which will serve to narrow property valuation based on more homogeneous characteristics, derived from a predictive model.
Keywords: unit value of land, buildings, urban equipment, multivariate analysis, multiple regression.
