Impacto sobre el valor comercial de inmuebles de nivel medio por su colindancia con una colonia conflictiva

Abstract

RESUMEN Frecuentemente al realizar avalúos en un fraccionamiento de tipo medio que tiene proximidad con fraccionamientos o colonias conflictivas, no es común que se tome en cuenta esta variable sobre todo cuando no existen comparables dentro de la misma zona. La investigación realizada a través de encuestas y análisis de estadísticas sirvió para determinar el tipo de delitos a los que la gente les da mayor peso (se realizó una encuesta electrónica). Para determinar la afectación, se tomaron las estadísticas oficiales de la zona, además de encuestar a residentes de fraccionamientos tipo medio para conocer su percepción sobre el valor de sus viviendas respecto a la colindancia que tienen con algunas colonias o fraccionamientos conflictivas (Anexo II), así como su deseabilidad y afectación del valor comercial y finalmente una encuesta realizada a profesionales de la valuación para conocer sus métodos y la utilidad que le encontrarían a un instrumento de apoyo. El presente estudio se enfocará a la zona donde se ubican los fraccionamientos Versalles, Bulevares 1ª y 2ª Sección que son colindantes con el Fraccionamiento Insurgentes y Pilar Blanco. La investigación arrojó como variable principal la seguridad pública, variable que la gente toma en cuenta al momento de adquirir un inmueble de tipo medio, información que servirá de base para medir la afectación en el procedimiento propuesto. Aplicando el método residual estático, basado en el principio de mayor y mejor uso, se propone incorporar en los avalúos a partir de la investigación realizada, un procedimiento sensible al impacto de la variable “colindancia con una colonia conflictiva” en el valor comercial de viviendas tipo medio en el municipio de Aguascalientes. V La finalidad del presente trabajo es proponer un procedimiento que sirva de apoyo para determinar un factor de ajuste en la homologación como resultado de enumerar las características de lo observado en el entorno el día de la visita además de tomar en cuenta los principales índices delictivos en las colonias más conflictivas de Aguascalientes de acuerdo a las estadísticas oficiales. Descriptores: incidencia en valor, afectación, delitos, valor de mercado, método residual.